１．制度の概要
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます(措法35③～⑤)。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
※この特例は、後記令和5年度税制改正により、令和9年12月31日まで延長されましたが、
一部変更事項がありますので留意してください。
２．特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」
本特例は、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年４月１日から令和５年12月31日までの間に譲渡して、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です（措法35③～⑤）。
本特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」は、次の要件を満たす必要があります。
(1) 被相続人居住用家屋
本特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の３つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）をいいます。
① 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
② 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
③ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、令和元年度税制改正により、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます）は被相続人居住用家屋に含まれることになりました（措令26⑥、措規18の2③）。
(2) 被相続人居住用家屋の敷地等
特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
３．特例を受けるための適用要件
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2) 次の イ 又は ロ の売却をしたこと。
イ．相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ．相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
(5) その他
４．令和５年度税制改正の内容
本特例は、次の措置が講じられた上、適用期限が４年延長されます。
(1) 適用要件の緩和
本特例の適用対象となる相続人が相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の一定の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等の一定の譲渡をした場合において、当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月15日までの間に次に掲げる場合に該当することとなったときは、本特例が適用できることになります。
① 耐震基準に適合することとなった場合
② その全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合
(2) 適用要件の制限
相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が３人以上である場合における特別控除額が2,000万円に引き下げられます。
相続人の数 改正前の特別控除額 改正後の特別控除額
２人以下 3,000万円 3,000万円
３人以上 3,000万円 2,000万円
(3) その他
上記の改正は、令和６年１月１日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。
５．空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について
適用を受けるためには、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。改正後どのくらいの申請件数があるのかは国土交通省・総務省のホームページからわかります。
★ 空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について
令和4年3月31日時点 国土交通省・総務省調査
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001519053.pdf
空き家等の譲渡所得3,000万円控除に係る確認書の交付実績（ ）内は市区町村数
交付件数
平成28年度 4,465 (492)
平成29年度 7,022 (561)
平成30年度 7,849 (603)
令和元年度 9,640 (599)
令和２年度 9,791 (631)
令和３年度 11,976 (631)
合 計 50,743 (962)
このように適用件数は増加しています。